房产抵押需谨慎合同违约要担责

房产抵押需谨慎合同违约要担责

□ 杨惠惠

以房产抵押贷款、为他人提供担保的现象非常普遍。抵押权一经设立，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人即有权就抵押房产优先受偿。抵押合同生效后，如果因抵押人的过错无法办理抵押登记导致抵押权未能设立，那么抵押人是否需要承担法律责任？

2021年2月，借款人李某和出借人郭某签订了借款合同，同日，为担保该借款合同的履行，郭某与抵押人谢某签订了房产抵押合同。2021年3月，谢某因急需用钱，将房产抵押合同所涉房产卖给了不知情的案外人郑某，并且在房产登记机构办理了房产过户登记。后郭某联系谢某办理房屋抵押登记时，因房屋已转让无法办理抵押登记。借款到期后，李某未能按时还款，郭某起诉至法院，要求李某还本付息，并要求对谢某的抵押房产经折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿。

法院经审理认为，当事人订立的抵押合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效；以不动产抵押的，抵押权自登记时设立。本案中，涉案抵押合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。在郭某要求谢某配合办理抵押房产登记之前，谢某已擅自将抵押房产转让导致无法办理抵押登记，因此抵押权没有设立，郭某要求对抵押房产行使优先受偿权是缺乏法律依据的，但这并不意味着谢某不需要承担法律责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条第三款的规定，因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。最终，法院判决谢某在抵押房产的价值范围内对李某不能偿还的债务承担补充还款责任。

签订抵押合同和办理抵押登记属于两个独立的行为。抵押人在签订房产抵押合同时应谨慎，不要认为虽然签订了合同，但没有办理抵押登记就不用承担任何法律责任了。房产抵押合同生效后，如具有办理抵押登记的条件，则抵押人负有配合债权人办理抵押登记的法定义务，如因抵押人过错导致不能办理抵押登记的，抵押人应就其违约行为依法承担赔偿责任；如抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收导致不能办理抵押登记的，债权人有权要求在抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等金额范围内承担赔偿责任。

（作者系北京市西城区人民法院法官助理，本报记者蒲晓磊整理）